Сначала проверьте застройщика в реестре, изучите проектную декларацию и запросите разрешительные документы. Затем выберите квартиру, оформите ДДУ с указанием сроков и гарантий, внесите оплату — наличными, ипотекой или с материнским капиталом. После завершения строительства примите квартиру по акту и зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
Проверка застройщика и проектной декларации перед покупкой
Чтобы снизить риски мошенничества и срывов сроков, полезно пройтись по простой, но эффективной схеме проверки застройщика и проектной декларации.
Начать стоит с базовых сведений о застройщике и самом проекте. Узнайте официальное название компании, её ИНН и ОГРН, имя руководителя, размер уставного капитала. Посмотрите историю: какие объекты уже сданы, какие сейчас в работе. Загляните в реестр застройщиков — например, в ЕИСЖС или ЕГРЮЛ — и сравните данные с тем, что заявлено в договоре. Обратите внимание на рейтинги. Полезно изучить официальные страницы проекта на специализированных порталах новостроек или на сайте застройщика. Если там есть онлайн-трансляция стройки или свежие фотоотчёты — это может быть хорошим знаком, но не стоит полагаться только на них: видео и фото легко монтировать, даты и геометки можно подделать. Лучше сопоставить материалы с независимыми отчётами или свежими данными из реестра.
Следующий шаг — обратная связь от покупателей и независимых экспертов. Отзывы в интернете полезны, но их надо отсеивать — среди массы встречаются анонимные вбросы и откровенная желчь. Лучше почитать документированные жалобы.
Где искать такие жалобы? Проверьте базы судебных решений — например, картотеку арбитражных дел или сайты судов общей юрисдикции. Ищите иски от дольщиков, споры о сроках, невыполненных обязательствах. Загляните в сведения контролирующих органов — Росреестр, Роспотребнадзор, прокуратура публикуют данные о нарушениях. Как интерпретировать? Единичные споры бывают у всех. Но если исков много, если застройщик регулярно проигрывает, если жалобы повторяются — это тревожный сигнал. Также важно взглянуть, сколько объектов застройщик реально сдал. Акты ввода в эксплуатацию — это официальные документы, подтверждающие завершение строительства. Их наличие говорит о серьёзности компании. Напомню: сам процесс долевого строительства регулируется 214‑ФЗ, но акт ввода — это уже результат работы застройщика, а не просто ссылка на закон.
Теперь подробнее о проектной декларации и сопутствующих документах. Здесь обращайте максимум внимания: точные адреса земельных участков (сверьте с публичной кадастровой картой), сроки стройки и сдачи дома, информация о финансовых гарантиях. В декларации должно быть чёткое описание сметы и полный список подрядчиков. Всё это стоит сравнить с графиком строительства на сайте и в реестре — чтобы не было расхождений.
О финансовых гарантиях отдельно. Эскроу-счёт и банковская гарантия — это разные механизмы защиты. Эскроу — это специальный счёт в банке, на котором деньги дольщика заморожены до сдачи дома; застройщик получает их только после ввода объекта в эксплуатацию. Банковская гарантия — это обязательство банка выплатить дольщику компенсацию, если застройщик не выполнит условия договора. Как проверить? Попросите у застройщика реквизиты эскроу-счёта или номер банковской гарантии. Уточните в банке условия разблокировки средств или выплаты компенсации. Проверьте, что договор содержит ссылку на конкретный счёт или гарантию — без этого защита формальна.
Четвёртый момент — оценка рисков по срокам и подрядчикам. Сверьте, чтобы сроки в договоре и в декларации совпадали. Уточните, какие последствия будут, если строители задержат сдачу — есть ли штрафы, компенсации, как меняются условия? Проверяйте подрядчиков: крупные, лицензированные компании обычно надёжнее. Если подрядчиков меняют без объяснений — это плохой знак.
И не пропускайте «красные флажки», на которые стоит сразу обратить внимание. Несовпадение данных компании в реестре и договоре, отсутствие информации о финансовых гарантиях, постоянные переносы сроков без причины — всё это тревожит. То же касается частой смены подрядчиков, большого числа судебных исков и жалоб, а также отсутствия уже сданных объектов или регистрации в профильных реестрах.
- Официальные реквизиты (ИНН/ОГРН) совпадают в договоре, на сайте и в реестре?
- Есть ли у застройщика завершённые объекты в СПб (акты ввода в эксплуатацию)?
- Размещена ли проектная декларация в актуальной редакции?
- Указаны ли в декларации гарантии (эскроу или банковская гарантия)?
- Соответствуют ли сроки в договоре срокам в декларации?
- Присутствуют ли в документах данные о подрядчиках и субподрядчиках?
- Есть ли онлайн‑отслеживание строительства (видеотрансляция, фотоотчёты)?
- Нет ли в открытых базах большого числа судебных исков против застройщика?
- Совпадает ли адрес и границы земельного участка с кадастром?
- Указаны ли в декларации параметры квартир (площади, планировки) с измерениями?
- Присутствуют ли ссылки на разрешительную документацию (решение об ОВОС, градплан)?
- Есть ли у застройщика отзывы с документальной фиксацией проблем (акты, фото)?
- Предусмотрены ли в договоре штрафы/компенсации при переносе сроков?
- Доступна ли контактная информация службы поддержки дольщиков?
- Присутствует ли информация о контролирующих органах и контакт для жалоб?
Как быстро применить? Сравните данные из нескольких открытых реестров — ЕИСЖС, ЕГРЮЛ, публичная кадастровая карта. Учтите: интерфейсы и методы проверки могли обновиться в 2024–2025 годах, так что уточняйте актуальные инструкции на сайтах ведомств. Проверьте судебные дела и жалобы в контролирующих органах — это поможет оценить репутацию. Попросите продавца показать разрешительные документы и банковские гарантии, и возьмите время на их изучение, не торопитесь.
Документы и договоры при прямой покупке у застройщика
Цель — дать понятное и практичное руководство по документам и ключевым условиям, которые нужно знать, когда покупаете новостройку напрямую у застройщика. Это касается и ДДУ, и эскроу-счетов — чтобы сделка прошла без сюрпризов и вы оформили всё правильно с самого начала.
Что изменилось с 2019 года: эскроу стали обязательными
С июля 2019 года застройщики с проектным финансированием обязаны принимать деньги дольщиков только через эскроу-счета. Исключения — компании, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2019-го, или работающие по старым проектам. Но таких объектов становится всё меньше. В 2024–2025 годах подавляющее большинство новостроек продаётся именно через эскроу. Проверить, какая схема применяется к конкретному объекту, можно в проектной декларации на сайте Наш.дом.рф или в реестре застройщиков на сайте Центробанка.
Основные документы для сделки: что обязательно запросить
При встрече с застройщиком попросите показать оригиналы или заверенные копии. Проверьте их с данными в ЕГРН и на публичной кадастровой карте. Вот что точно должно быть на руках — с указанием формы:
- Учредительные документы компании и актуальная выписка из ЕГРЮЛ — достаточно заверенной копии, выписка должна быть свежей (не старше месяца).
- Разрешение на строительство — оригинал или нотариально заверенная копия; проверьте номер и дату в ЕГРН.
- Проектная декларация — опубликована на Наш.дом.рф, можете запросить распечатку; там указаны очереди и сроки строительства.
- Документы на землю — право собственности или договор аренды (заверенная копия); обязательно сверьте с выпиской из ЕГРН на земельный участок.
- Проектная документация — планы, чертежи, поэтажные схемы (копии); важно для понимания планировок и инженерных систем.
- Финансовые документы — аудированная бухгалтерская отчётность за последний год, банковские гарантии на сумму обязательств (заверенные копии или оригиналы гарантий).
- Сведения о залогах и обременениях — выписка из ЕГРН на объект и землю (оригинал, можно получить самостоятельно через Росреестр).
- Разрешение на ввод в эксплуатацию и акты проверок — понадобятся позже, при приёмке квартиры (оригиналы или заверенные копии).
Приоритет — проектная декларация, разрешение на строительство и документы на землю. Без них сделку лучше не начинать. Финансовые документы и выписки из ЕГРН помогут оценить надёжность застройщика.
ДДУ и эскроу — в чём разница и как выбрать
- ДДУ (договор долевого участия) — вы платите застройщику напрямую, по срокам, прописанным в договоре. Право собственности зарегистрируют после сдачи дома и передачи вам квартиры. Риск: если компания обанкротится или деньги уйдут на другие проекты (а банковских гарантий нет) — можете потерять свои средства. Сейчас ДДУ без эскроу встречается редко — в основном на объектах со старыми разрешениями.
- Эскроу — деньги лежат на специальном счёте в банке. Банк контролирует, чтобы средства не ушли раньше времени — до регистрации права собственности на вашу квартиру. Если дом не построят или застройщик нарушит обязательства, деньги вернут вам полностью. Застройщик получает платежи только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации вашего права. Процедура возврата прописана в договоре эскроу: банк разблокирует счёт в вашу пользу автоматически, если не получит от Росреестра подтверждение регистрации в установленный срок.
Итог по выбору:
Если объект на проектном финансировании — эскроу обязательны по закону, выбора нет. Если попался редкий случай с ДДУ без эскроу — оценивайте надёжность застройщика по конкретным критериям (см. ниже). В договорах обязательно ищите чёткие сроки передачи, прописанные штрафы, условия удержания и возврата денег, а ещё — форс-мажор и как он влияет на сроки.
Как оценить надёжность застройщика: конкретные критерии
Не полагайтесь на общие слова «крупная компания» или «хорошая репутация». Проверяйте факты:
- Аудированная финансовая отчётность — запросите отчёт за последний год, заверенный независимым аудитором. Смотрите на чистую прибыль, долговую нагрузку и ликвидность.
- История ввода объектов — сколько домов сдано в срок за последние 3–5 лет. Информация есть в проектных декларациях на Наш.дом.рф и в открытых реестрах Росреестра.
- Банковские гарантии — наличие действующих гарантий от крупных банков на сумму, покрывающую обязательства перед дольщиками (для ДДУ без эскроу это критично).
- Аккредитация у банков-партнёров — если застройщик работает с проектным финансированием, проверьте, какие банки его кредитуют. Крупные банки (Сбер, ВТБ, Альфа-Банк) тщательно проверяют застройщиков перед выдачей кредита.
- Судебные дела и исполнительные производства — поищите компанию в картотеке арбитражных дел и на сайте ФССП. Много исков от дольщиков — плохой знак.
Оплата новостройки: ипотека, материнский капитал и варианты
Покупка новостройки напрямую у застройщика в Санкт-Петербурге часто проходит с помощью ипотеки, которую предлагают банки-партнёры. Есть выбор программ — стандартная ипотека с требованием первоначального взноса от 20%, а есть льготные условия для семей или специалистов IT-сферы. Подать заявку можно онлайн — например, на сайте ЦИАН, где нужно указать паспортные данные, уровень дохода и выбранный объект. Обычно банк принимает решение быстро — от пары минут до часа, потом проверяет документы и переводит деньги напрямую застройщику. Максимальный срок кредита — до 30 лет; сумма может достигать 100 миллионов рублей.
Материнский капитал — отдельная история, но очень удобная для семей. Его можно использовать как часть первоначального взноса или для досрочного погашения ипотеки. Чтобы применить, сначала получите сертификат в Социальном фонде России (СФР), затем подайте там заявление вместе с договором долевого участия (ДДУ) и согласием банка. После подтверждения сумма поступит в среднем за несколько дней — иногда до нескольких недель, в зависимости от проверки документов СФР и банка. Для семей с детьми доступны особые условия — например, семейная ипотека с маткапиталом.
Приемка квартиры и действия после передачи ключей
Перед тем как принимать квартиру — соберите необходимые документы и инструменты. Приходите с паспортом, договором (ДДУ или купли-продажи), поэтажным планом или экспликацией, а если получил заранее — возьмите акт передачи. Не забудьте инструмент: рулетка, спиртовой уровень длиной около метра, фонарик и блокнот для записей. Если чувствуете сомнения — не стесняйтесь звать с собой эксперта или юриста. Обязательно попросите у представителя застройщика разрешение на ввод дома в эксплуатацию и паспорта счетчиков. В общем — запаситесь нужными бумагами, приборами и нацеленной внимательностью.
Вот чек-лист по основным пунктам приёмки — разделим на обязательные проверки и дополнительные рекомендации.
Обязательные пункты (без них не стоит подписывать акт):
- Проверьте площадь квартиры. Сравните замеры рулеткой по стенам с планом — расхождение должно быть в пределах, указанных в договоре (обычно ±3%, но лучше сверить с приложением).
- Оцените вертикальность стен уровнем. Допустимые отклонения зависят от материала и типа отделки — проверьте их по СНиП 3.03.01-87 или условиям договора. Для кирпича и блоков обычно не более 10 мм, для монолита — до 15 мм, но точные цифры могут отличаться.
- Проверьте ровность пола на участке около 2 метров. Перепад не должен превышать допустимых значений — для разных типов отделки нормы разные (от 2 до 10 мм). Сверьтесь с техническим регламентом или договором.
- Осмотрите счётчики электроэнергии и воды — они должны быть опломбированы, с номерами, совпадающими с документами. Если пломб нет — либо требуйте опломбирования до передачи, либо зафиксируйте это в акте с указанием сроков и ответственности застройщика.
- Проверьте входную дверь: замки работают, петли не подклинивают, уплотнитель без деформаций.
- Осмотрите электрику: розетки и выключатели должны соответствовать плану, автоматы и УЗО на месте, освещение включается.
- Проверьте сантехнику: краны не подтекают, слив и подача воды работают исправно.
- Убедитесь в правильной работе вентиляции или вытяжки на кухне и в санузлах — должна быть естественная тяга или включаться вытяжка.
- Сравните комплектацию с договором: все обещанные элементы, будь то радиаторы, розетки или входная дверь, должны быть на месте.
- Проверьте состояние общих зон и дату фактической передачи ключей — соотнесите их с договором или извещением.
